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地产法新动态:房屋转让费

        零八年美国房市价格下跌,许多借款人无法还贷,只好由银行收回拍卖,房屋价格一跌再跌。相较以前,众人纷纷借贷买房,建筑商也纷纷盖新屋,高价出售,一时间,房子成了“客厅取款机”(living room ATM machine),这样的风光,已是花落水流红。如今市场上,法拍屋也有大把,目前全美有200万房子正在法拍当中,另有240万严重拖欠的房贷,抛开这两个因素,标准普尔/凯斯席勒房价指数(Standard & Poor's/ Case-Shiller HPI)中房屋价格八月份下降了0.2%,比去年同期小幅上涨了1.7%,全美二十个大城市地区中有十七个地区价格下跌。

        在这样的境况下,不少地产开发商提议在新盖社区的房子的产权上增加转让费规定(Transfer Fee Covenants),这一房屋转让费(Transfer Fee)的热议,如惊涛拍岸,卷起千堆雪。房屋转让费(Home Resale Fee),也叫房屋转售费,亦称资本回收费或flip fee,是在房子交易时由开发商和社区管理机构收取的一笔费用,它通常是房屋售价的1%,是用来支付给开发商或社区管理的费用,比方开发社区时修建公路,下水管道等等,为改善小区,复式公寓(独幢房)而设计的。虽然这个房屋转让费并不普遍,但的确存在,而且现在越来越多的开发商想征收这笔费用。它隐藏在销售合约中,买房子的人若未详细阅读这一条款,等于将1%的房价拱手送人。在新屋主从开发商那里签买卖合同时,这个条款就可以使开发商坐收房屋转让费分成时的渔翁之利,每次转让收取卖房金额的百分之一,收取最长时间长达九十九年。

        这项费用的创建者是总部设在曼哈顿的Freehold Capital Partner公司,由德州土地开发商Joseph Alderman于零四年透过这家公司,企图以收取费用的概念以债券形式在华尔街上市,或可作为开发商申请贷款的担保,是提供建筑商获得资金的创新作法。有投资银行的分析师认为,一般屋主平均住房率是6.6年,也就是说平均每七年开发商就可收房价的1%,九十九内可以收十四次。这一费用的增加可以帮助开发商的资金来源,尽快收回成本。

        全美三十八个州有收取这项房屋转让费。今年八月,联邦房屋财政局(Federal Housing Finance Agency,简称FHFA)下令,要求房地美、房利美及十二家联邦房贷银行不得投资于含有转让费条款的贷款。九月,众议员沃特斯(Maxine Waters)及希尔斯(Albio Sires)提出“房屋资产净值保护法”(Home Equity Protection Act of 2010)  ,以修正“房地产过户程序法”(Real Estate Settlement Procedure Act),禁止收取房屋转让费。目前已有包括加州、亚利桑那州、佛州、德州在内的十二个州已立法禁止建筑商收取房屋转让费,沃特斯的法案则是扩展到联邦层面。 

        乔州地产律师协会董事会也专门就房屋私人转让费在乔州的提案进行了专门的讨论,所有董事一致认为这是一项对广大消费者不利的提案。它无形中增加了地产买卖的费用,为产权检查设置了新的障碍,一旦加在产权上,对买主的以后再卖房也是个不利的因素,限制了房屋的自由买卖,董事会提议否决这项法律提案。

        本文章只用作背景知识的了解, 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果您有任何问题,可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师。联络地址:Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076;联络电话770-481-0609;传真:770-481-0597;网址:www.attorneyliu.com

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