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老年人的出路

        上周四6月16日,富国银行(Wells Fargo)宣布它将退出反向贷款(Reverse Mortgage)市场,富国银行的住家贷款(Home Mortgage)部门是全美最大的住家贷款服务商,在亚特兰大也是位居第二的综合性银行。富国银行将从6月30日开始停止提供反向贷款的服务。反向贷款占富国银行贷款总额的百分之一点二(1.2%)。富国银行此项决定将导致公司内部一千多人失去工作。

        富国银行是从1990年起提供反向贷款的服务的,当初反向贷款是美国政府于1987年倡导的一个针对那些有房但却缺少现金流的老人专门提供的一种服务项目。反向贷款让那些已将房贷付清的老人(必须62岁以上)把房子拿出来抵押给银行,银行再根据房子的市场价评估,来给这些做反向抵押的老人一笔贷款,以一笔支付或每月支付的方式提供,让这些老人可以靠着这笔贷款或每月支付的贷款现金度日。贷款只有在老人去世时方须偿还。当这些老人去世时,家人可以有6个月的时间偿还所得的反向贷款或将房子卖掉后用卖掉所得款项把老人所欠贷款还清,如果卖掉所得款项不够偿还所得的反向贷款,银行不再向家人追究不足未还的部分,但银行的损失可以由联邦房屋管理委员会(FHA)给予一定的补偿。反向贷款与正常贷款有何不同呢?在正常贷款中,借款人要每月支付银行一定的金钱来偿还贷款产生的本金和利息,反向贷款这不仅每月不向银行交月贷款费,相反每月还从银行拿钱,直到拿完他允许借的总额度,所借反向贷款只有在老人中最后一个幸存者去世时方须偿还。

         富国银行为什么退出反向贷款市场呢?主要原因是目前的经济形势让银行很难对房子作一个正确的估价,贷款时银行的估价高于老人去世时房子真正能卖出的价钱,老人死后家人卖房所得款项不足以付清反向贷款,银行就会有损失。反向贷款是在房价年年涨的经济环境中生存的种类,因为那时银行才会有赚不赔;在如今这种房价犹如倒长的芝麻年年“低”的行市里自然无法生存。其次,在反向贷款中,虽然借款的老人不需每月开始偿还贷款,可是他们仍需要手头有一定的现金去支付房子的房屋保险(Homeowner Insurance),以及每年的地税(Real Property Tax),而现在的经济危机让许多老人支付这些保险和地税都有一定的困难,这些都会影响房屋的所剩价值,影响银行最终是否能通过给卖掉房子将贷款收回。

        除富国银行外,美国银行(Bank of America)也早在今年二月从反向贷款市场退出。富国银行和美国银行退出反向贷款市场的举动对众多老年人的生活会带来多大的影响呢?它们两家总共占全美反向贷款市场的百分之四十三(43%),与此相反大都会保险公司(Met Life)却宣布要大举进军反向贷款市场,成为龙头老大。如果反向贷款很难拿到,加上反向贷款本身的高费用的缺点,许多美国老人将来从房子里套现的路就越来越窄了。

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