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又谈法拍

        根据房地产调查机构RealtyTrac公布的数字,今年七月至九月,全美共有九十三万四百三十七户屋主接到法拍通知,平均每一百三十九户就有一户收到通知;九月份全国共有十万二千一百三十四户遭银行收回房屋所有权,创下历史记录。

        自十月份爆出银行在程序上存在法拍审核不当和疏漏后,多家大银行暂停法拍业务,接到法拍通知的户数十一月较上个月减少21%,加上后期的感恩节淡季,法拍数量下降至二十六万二千件。当月,美国联邦储备委员会(Fed)主席柏南奇(Ben Bernanke)在出席由联准会和联邦存款保险公司(FDIC)在维吉尼亚州共同举行的一项房屋贷款会议时表示,政府正在仔细检查这些金融机构的法拍政策、程序及内部控管,以确定是否是因公司本身财务困难而进行非法法拍。

        乔州地产法拍听证法规O.C.G.A. 44-14-161. 中规定,要求对房屋实施法拍的贷款银行在法拍时提供“真实的市场价值”(true market value),否则一旦房屋拍卖出的价钱不够支付贷款的话,银行将失去向借款人追诉未偿付贷款的权利。

        该条款于一九三五年大萧条时期通过,旨在保护法拍屋主(债务人)在市场低迷时期丧失了房子所有权,而贷款银行(债权人)此时乘人之危低价竞标,导致债务人的实际资产被银行恶意低估的侵占。该条款旨在保护债务人尽可能地让房子被拍出更合理的价格,而不被追诉拍卖后,卖价不够支付贷款的情形。

        随着法拍销售日期的临近,贷款银行必须决定不足债务的房价是否可以接受。如果是这样,那么贷款银行应找到够水准并具丰富经验的房屋评估师,提供房子价值的意见或适宜的法拍日期的确立。

        估价之路困难重重。房地产市场疲软的现实,发生债务困难的借款人面临的处境,以及联邦提议的评估新指导规则、评估方式的改变、房地产市场不可预见的活动,都在影响着评估程序,增加了房地产市场的不稳定性。

         对买法拍屋的屋主来说,他们如果需要利用贷款买房,贷款银行因为对房屋的估价是极重要的环节,一旦估价降低,买主所能贷到的款也随之降低,银行也许会再三估价,导致低利率的时机就会容易错过,而买主还得为估价买单,评估师也面临比过去更无序的市场。对于评估师、贷款银行和法拍屋的新买主(借款人)来说,最大的问题是如何确定市场价值,如果一个社区有的房子被法拍,有的是正常出售的,还有被赔本抛售(short sale)的,使得评估工作变得繁杂而不易确定。当然,也就会拖延法拍进程和时间。贷款银行实施自我保护是企业经营的本能, 当然应该是必须肯定抵押品的价值要能与贷款数额相当。

        全美法拍屋价格今年第三季度比市场正常价格低32%。据RealtyTrac报告,其中银行收回的房屋是以41%的折扣出售。在各州当中,俄亥俄州法拍为价格折扣最大,比市场价低45%。对买主最有利的是银行收回的房屋(REO)。全美第三季度售出的11.4万REO,价格比正常市场价低41%。 银行尽快脱手可以减少损失,因为房屋在它们手里几个月,它们就要支付相应的地产税、空调费、水电费和维修费等。

        不过,FANNIE MAE的民调显示,“美国梦”依然存在并很活跃,包括移民和少数族裔社区。 据CNN报道,调查显示,51%的人说房地产泡沫破灭没有改变他们买房的意愿,还有27%的人说泡沫破灭实际上促使他们更愿意买房。房利美还发现,不管属于哪个族裔或者移民身份如何,美国人大都对拥有住房采取同样的态度。报告说,由于各个族裔、群体和移民人口都存在强烈的拥有住房愿望,只要经济形势配合,房利美可以指望未来对拥有住房的强烈需求。

        本文章只用作背景知识的了解, 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果您有任何问题,可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师。联络地址:Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076;联络电话770-481-0609;传真:770-481-0597;网址:www.attorneyliu.com

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