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贷款的费用将提高

        从今年开四月开始,房利美将增加它的贷款等级调价(Loan-level Pricing Adjustment,简称LLPA)。在我十几年的办案生涯中, 时常有客人打电话问我为什么我拿到的利率不是贷款公司广告上打出的最好利率呢?是不是贷款公司蒙骗了我了?为什么某某拿到了4%的利息,我同一天打电话,为什么就拿不到呢?是不是贷款公司欺负我?其实不然,我们每个人的利率都受LLPA的影响而不同。
        什么是LLPA呢,它怎样影响我们?LLPA是房利美,房地美设计出来的估计借款人对银行的风险的风险系数的模型。两房自2008年四月开始使用它,以降低两房贷出款项的风险,减少贷款给会支付不起房贷的借款人的情况。LLPA每5个月就有一次修改,到目前已经经历了十几次修改。如何理解LLPA呢?打个比方可能比较容易,汽车保险,每个人买汽车保险的保费是不同的,保险公司根据不同的人所表现出的不同的风险系数来收不同等级的保费。首先它根据你的住家的区域号把保险风险分了等级,有的区号车祸多,或车被偷事故较多,风险就高。车主的年龄也是一个因素,年龄大,较成熟,风险少,年轻,风险高。车主是否结婚又是一个因素,已婚的人的风险比未婚的人的风险小。车的型号不同风险不同,沃尔沃坚固,风险系数小。车主过去的开车经验和历史也是风险系数之一,车主每天上下班的开车距离也是风险系数之一。每个人将以上种种风险系数综合起来,就可以得出他的风险总系数。然后保险公司在基本保费之上,根据每个人不同的风险总系数,就可以算出他的保费是多少。
        LLPA是贷款行业用的计算一个借款人的风险系数的模型。它的运作与上面讲的车保险非常类似。那我们要知道哪些因素会影响我们的LLPA呢?首先当然是借款人的信用分数(credit score)。比如说低于740分,贷款风险就很高,其次是借款人的首期付款是多少,目前多数银行都要20%至50%的首期(又称down payment)。首付越多,风险越小。第三,房子是用来自己住还是投资房?自己住风险比投资房小。第四,如果是再贷款(refinance),是不是拿钱出来只贷所欠款项的数目,还是要多贷钱出来,也叫Cash out,Cash out风险会高一些。另外就是房子的类别,比如说是独立住家,还是多单元住房或Condo(公寓式住房),诸如此类,等等。四月一号以后,凡是首付低于25%的都要增加LLPA。比如说如果你的信用分数低于740分,可能你会有0.25分的LLPA,如果你是买投资房,而且首期少于20%,你就会有3.0分的LLPA。各种风险系数的增加会让你的LLPA增加到贷款额的5%。你可以一次在过户时支付它或把它打到利率里增加你的利率。一般来说每1.0分LLPA的增加会导致利率提高0.25%。

        本文章只用作背景知识的了解, 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果您有任何问题,可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师。联络地址:Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076;联络电话770-481-0609;传真:770-481-0597;网址:www.attorneyliu.com


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