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买房注意事项 II

        过户时总有客人问为什么要为自己的产权买保险,买好一点还是最基本的就够了?在房子上的产权问题是比较复杂的,有的时候夫妻共同拥有的房子,一方去世或双方离婚,也相应会带来遗产和继承权,或财产分割问题,房子产权都会随即发生变化,产权记录也会进行变更;有的时候房子是祖父买给孙子辈的,而有的时候是房子是由母亲将产权授予儿女的,甚或两位朋友共同拥有一栋房子,在商业地产上,那就更加五花八门了,有的追溯产权历史直到半个世纪前,加上现在法拍房已占市面上待售房屋相当比例,有的是银行拥有的,中间又经过多手转卖。现代社会,还有房贷欺诈等不良现象,如有些不法分子伪装房子的合法拥有人,堂而皇之的将自己扮作卖主的样子,欺骗银行和买方,甚至形成集团犯罪势力,总之,如果它也有眼睛和心,那么,看惯世间人情冷暖的房子,在调查产权和产权纠纷的名下,经历了太多故事。这些故事,真实的奏响种种人性善与恶,记录着人类的公义,正直和并存的贪婪与欺诈。

        在买卖房屋中,如果过户律师作了产权调查以后,通常她会就实际的房子现状建议买方买一个屋主产权保险(Owner Title Insurance or Owner Policy)。美国是一个保险业非常发达的国家,有了保险,发生不测时不至于鸡飞蛋打。有的时候有些华人朋友以为自己查了很多资料,也咨询了一些朋友,觉得买不买都无所谓,往往是从银行拿到贷款以后,大头问题一解决就松口气,然后银行强制性要求买的银行产权保险(Lender Policy)那是没法怠慢了,乖乖的掏钱买给银行,作为以后如果自己还不起贷款、产权有瑕疵时银行得以向保险公司索赔的依据。等到自己这一头的时候,就心疼这笔钱了。这是一笔是对自己权益的维护的费用,所谓花小钱避免大麻烦,这里谈的是保护你自己的产权,在一宗十几万乃至几十万的不动产上面,买的是担保买到的房子没有产权瑕疵,没有产权纠纷。这是一笔一次性质的开销。

        美国的房地产市场产权交易频繁,法院记录也会不完整,甚至出现错误,这会使记录在案的房地产产权关系有可能变得模糊不清,因此清理产权瑕疵的工作是十分重要的一环,而一旦买了业主产权保险,在屋主拥有房子的未来数年里永远有效,只要产权人不变,不需要每年续交保费,是一笔很值得花的钱,而且尽可能买保值好的保险(Enhanced Owner Policy),因为它更能充分地保护屋主的权益。

        在房地产买卖中,我们还常会见到土地勘测(survey)这一名词。那么什么是survey呢,它的要点就是边界线,打个比方来说,还记得小时上学时你的邻座么,你们之间可能划一条分界线,对了,就是那个东西。survey是对你未来房子及周边土地的地界的一个勘测报告。最近我们刚巧接到一位客户咨询,问及关于邻居建房子篱笆(fence)盖到自己的地界的事情。事实上这个问题就涉及土地勘测的问题,当初在买房子之前,如果是新房子,买主可以要求房屋建造商(builder)在过户时提供房屋勘测图,这样,一旦有什么地界方面的牵扯,不管是跟社区管理,还是郡(市)政府,手里举个地界图,容易对话。很多时候,通过survey能发现一些连屋主都不知道的邻居或自己过界的问题,所以,勘测一下房子所处的四面八方的地情,还算是有备无患的有心之举。

        另外,在买房子时,买方和卖方常常默契,尤其现在时兴Sale by Owner,无需经纪人就搞定房子买卖,这时,因为省了佣金,房价会便宜么,答案是:不见得,尤其双方都将承担没有经纪人介入的合同履行方面的风险。即便是新房子的买卖中,专业的房地产经纪可以帮助她的客户在合同中加入保护买方的条款,往往新屋销售人们以为买到的房子就是万事大吉型的,实际上,很可能由于对房子市场不了解和今后市场的各种异动,而导致自己本来高价买的房屋突然降价了,而房地产开发商却也停止了原来计划的一批同样的房屋,改为一些便宜造价的房屋,从而使你在房地产投资方面看来是栽了一跤。这些事情,如果当初有经纪人对你的辅佐,很可能结局是不同的。不是所有的房地产中介都是经纪人,只要拿到牌的才算是realtor,他们恪守行业道德规范,是标准的专业房地产经纪人。


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