您的位置:首页 >> 刘律师Blog

法拍危机(二)

        最近各大银行、贷款机构和政府都在对法拍工作进行深入调查,追究各项法拍工作的合法性。Ally Financial(原通用汽车融资部门GMAC)在二十三个州已暂停了回收法拍屋的工作,并开展五十个州的法拍审查;富国银行(Wells Fargo)尚未冻结法拍工作,但在进一步审查其法拍文件;美国银行(Bank of America)已在五十个州都暂停了法拍,但法拍过程没有停止,只是法庭判决和拍卖暂停;摩根大通(JP Morgan Chase)正在重新审核二十三个州的5.6万个案子;PNC银行暂停了正在审理的部分法拍案子。

        过去,银行贷款十分红火,从事贷款业务的银行和贷款机构给世人造成一种印象,即:以房抵债,一旦借款人还不起贷款,还有他(她)的房子可作抵押,以货抵款,而贷款方也能得以根据契约文书剥夺借款人的房屋所有权,并以高价卖出而不必有后顾之忧。

        随着次贷危机以来的巨额贷款损失,已让各方颇为焦头烂额。而在美国房贷体系中,尤其是房贷证券化的过程中,有一个重要的角色却鲜为人知,这就是一个名为电子抵押贷款注册系统的机构。MERS是一个私人公司,建于一九九五年,主要由几大银行及贷款公司拥有,其目的是为了方便各大银行、贷款公司处理有关贷款的各种法律文件。电子抵押贷款注册系统的英文名称是Mortgage Electronic Registration Systems,简称MERS。这次的法拍危机让MERS的存在和应用使得与贷款、证券、投资有关的法律关系加深了复杂度。作为各个贷款机构共同拥有的数据库系统,MERS的产生大大简化了各大银行间转卖贷款所需的手续,他们不再互相签署转让书,全部银行由MERS代为处理。MERS的“任务”是各贷款银行的代理人(as nominee for Lender)也就是说,在抵押书(Security Deed)上,借款人签署的是MERS作为抵押贷款债权人的代理人,一旦借款人欠贷不还,MERS便会代表债权人进行法拍工作。由于大量的抵押贷款业务通过MERS处理,借款人(债务人)当初签署的借款书(Notes)早已被中间数次转卖贷款的银行和贷款机构在转手贷款的交易中湮没了,仅仅只凭现有银行持具的MERS有关文件而不出示借款人(债务人)签署的借款书是难以成为法拍依据的敲门砖的。也就是说,目前,一些州的法官已在驳回以MERS文件就要求剥夺房主(借款人)房屋所有权的诉讼请求。不仅如此,已有三个州(加州、内华达、亚利桑那)的法院认为MERS只是各贷款的真正债权人的代理人,他们只是债权人的文件保管者,不能行使债权人的权利,驳回了MERS的法拍请求。

        凡是用贷款买过房子的人都知道,在跟银行交易时,都会签署一大堆书面文件。法律条文制定得越细,如今,也似乎成了束缚人们自己的手脚的绊脚石。银行无疑已被堆积如山的贷款文件快搞成大头,而法拍中合法债权人问题即是否拥有法拍权归属问题,也使银行显得被动。尽管,这其实是泡沫房市期银行来不及完成的繁琐文件工作的后遗症的一部分以,它是屋主、贷款经纪公司、证券投资者、产权保险机构以及两房等所有利益方所共同的推波助流下的产物,顺从了当时媒体和众人的民意。治标还需治本,人们总是看到眼前利益而无暇顾及未来。

        MERS,是利用现代化的电子登记系统对证券化资产权利进行所谓的转移登记,保障资产证券最终持有人直接行使证券化资产的债权和其余担保的权利。MERS本身没有什么错,只是太过于流行了,又不巧碰上了法拍,赶上了年景不好,于是,金融体系、法律体系面临国人信任的危机。

        本文章只用作背景知识的了解, 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果您有任何问题,可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师。联络地址:Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076;联络电话770-481-0609;传真:770-481-0597;网址:www.attorneyliu.com

本文章只用作背景知识的了解, 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题,可咨询刘念庆律师事务所的律师。联系方式,请点击此处
联系我们  Contact Us

1210 Warsaw Road, Suite 200
Roswell, GA 30076
Phone: (770)481-0609
Fax: (770)481-0597
Email: info@attorneyliu.com

资料索取  Subscription
站内搜索  Search