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漫谈地产税

        地产税是地方政府根据房子的市场价值,政府设置的税率来征收的一种税务。它是各郡(县)、市最大和最稳定的财政收入来源,当地公立学校、公共图书馆、医院、公园、公交、消防、警察和许多其他公共服务方面及政府部门的开支,都要倚赖地产税收入。学校是其中最大的消费者,其费用一般占税收总收入的40%左右,其次是各郡(县)、市政府本身的费用,占30%左右。

        现在,正值地税交款季节,我们在过户时会检查是否付清了地产税,如果没有,我们就需要帮客人查清楚当年新发布的税单,以防止过期不付地产税,房子上遭受扣押令,这样问题可就严重了。超过一段时间,政府可以拍卖地税扣押令来抵还欠的地税,那么客人的产权就有瑕疵,甚至会丧失房子的所有权。

        区区地产税,可不能小看了,通常是成百上千的数目,却是你一旦拥有了房子后总是跟你一年打那么一两次交道的“伙计”。有些客人只知道要交地产税,却不大重视税季的重要性或者不懂为何,这里我们可以简单谈谈地产税的来由和运行机制。

        地产税的制定始于当地税务局准备暂定的一个政府预算,接着发布通知,召开听证会,然后再来核准预算和制定相应的厘计税率(millage rate)。由于具有可调控的特点,地产税被用于财政支出的填平补齐,是用来减少预算赤字的工具,同时地产税的最高限额和每年的增幅也是有规定的。也许您看到自己的税率今年和去年甚至前年都有升降,要知道那个数字可是好几个部门共同考量的结果,可不像表面看到的数字那么简单。2010年多数郡(县)、市的厘计税率都有不同的升涨以弥补政府近年的财政赤字。

        在房主收到的税单上,我们常常能看到Tax Commissioner Office(税务专员办公室)的字样,仔细看每一条,有时能看到Sanitation, Streetlight, Stormwater等等,地税怎么跟这些有关呢?有的郡(县)、市提供垃圾服务,街灯及公共下水设施等等的费用也根据房子的面积征收来填补政府的开销,税务专员办公室会从其他部门采集数据而考虑恰当的街灯、垃圾服务、下水这些杂项的费用,从而被统计入地产税的征收数额中。
        地方政府地产税的工作系统遵循着:估价-提诉-决定税率-征收这样一个过程。有关的地税评估办公室负责评定房地产的征税价值。大多数都是把公平市场价值作为评估征税的价值,屋主若对房子的评估征税的价值不满意,可以提出上诉(tax appeal)。每年屋主会收到一个地税评估报告(Notice of Property Value),内容有市场价格( Market Value),税务估价( Assessed Value),免税额( Exemption Value)和应征税额(Taxable Value)等。

        预算,估价,执行,这几个负责的政府部门一起工作,协同配合,构成了我们所看见的税单,背后有政府的影子,却是和我们唇齿相依的关系。政府为纳税人服务,而纳税人也有权在听证会上发表征税意见。

        作为屋主,也享有着地产税的减免,比如每人都享受自住房地税减免,以及六十五岁以上低收入,残疾人,退伍军人,也都有一些减税优惠。

        本文章只用作背景知识的了解, 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果您有任何问题,可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师。联络地址:Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076;联络电话770-481-0609;传真:770-481-0597;网址:www.attorneyliu.com

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