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两房、责任与现实

        二月十一日美国政府向国会提交了住房抵押市场改革计划,标志著以美国两大房地産抵押贷款机构为核心的美国住房抵押市场改革拉开序幕。美国财政部长盖特纳表示,改革的方向是让私营部门在市场上更能发挥作用,抵挡风险,追求对家庭和经济有利的健康和稳定的住房抵押市场。三月初盖特纳表示,希望国会能在两年内通过关于房地美(Fannie Mae)和房利美(Freddie Mac)(合称“两房”)占主导的美国住房抵押市场改革立法(U.S. housing mortgage market reform legislation)。

        众所周知,房利美和房地美先后于一九三八年、一九七八年成立以来,由美国政府作担保,开始提供个人房贷担保的服务。银行由于要承担市场风险,中低收入者从银行贷款买房子几乎不可能,两房接过了这个风险包袱,由于它有著政府背景,银行得以放心地将贷款贷给中低收入者。半个多世纪以来,美国住房抵押市场的总规模超过十万亿美元,其中,两房的资产规模达5.5万亿美元。零八年前后房价下跌以来,当初投资次贷的投资者陷入窘境,两房债券无人问津,发生了次贷危机,作为美国房地产支柱的两房轰然欲坠,政府开始挺身而出为两房作担保,结果是两三年下来,羊毛和羊的关系得到充份印证,美国政府共花费了约一千五百亿美元纳税人的资金来救助“两房”。这半个多世纪的房地产交易和政策的历史,从各方面来看,通过人为因素(上世纪三十年代的罗斯福新政及其后继),两房当初的成立不无美好期愿,在市场规律的检验下,穿越二战以来的美国历史上科学与人文的风风雨雨,艰难跋涉过次贷危机的险滩,两房终于到了又要改革的时刻。

        三月下旬财政部宣布,将开始出售在金融危机期间购买的由“两房”担保的1420亿美元(约10935.6亿港元)按揭债券(MBS),计划每月出售100亿美元的债券。这些债券的主要发行者是房利美和房地美。全美地产经纪商协会三月二十一日公布的数据显示,二月份全美成屋销售锐减9.6%,法拍房增多,银行和贷款机构被迫低价售卖,房价一再下滑,总统奥巴马向国会提交了两房改革计划后,这意味着政府终于撒手,不再担保两房。

        两房的设置是为了扶贫,保持国家经济的全面增长,而当增长到一定极限以后,华尔街的道德堕落带来的经济衰退其影响波及到了全球,在反省中,政府和民众经历了一个痛苦的阶段。这里大概会有人说扯到两党之争关乎各自经济利益包括房地产改革政策等,其实,政党不全关乎代表某某的利益,除了政治诉求以外,政治家还有人格,道德修养的部份;譬如他是认为这样好,想尽力说服民众信任他,跟随他开创一个国家的光荣。关于经济政策,也都是随着他的说服民众而达到公众信任从而得以施展个人抱负与理念的其中一部份,也许是完全按照本意,也许是受到重重阻力,也在经受着老天的考验。在这两三年的起伏沉降中,奥巴马总统大概就经历了这样的故事。

        两房不是蜗牛,可是它们从过去到现在背着重重的壳,这个壳的名字就叫“美国梦”。梦杳繁华过,但,时间瞬间即逝,不给人们更多的机会沉思,如今,随着日本大地震和利比亚战争推高国际市场油价,消费者信心或许在房市方面同样受到影响。而不消分说,租房已开始成为时尚口味,当前美国房屋出租空置率跌破10%大关。据CNN报导,Rent.com网站总裁奥尔福德(Peggy Alford)说:房屋出租的需求已逐渐增高,年轻人也不再与室友同住,有的也开始自父母亲的地下室搬离。而法拍房伫立在美国星罗棋布的县郡的土地上,和越来越紧缩的房贷政策,再不明眼的人也看的出来:这日子,到了什么年代。


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