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美国对银行在房屋贷款程序中的法律管制

      1. 地产过户程序法 (RESPA)
      美国国会在1974年时通过了一条名为房地产过户程序法案(Real Estate Settlement Procedures Act, 简称 RESPA),旨在改革房地产过户的程序, 从而保障消费者可以获得更多有关过户程序的信息,保护消费者免于支付不必要的、过高的过户费用、各种名目的酬金和介绍费等,而且规定了银行预留的escrow 账户的最高限额。 RESPA 适用于以抵押贷款的、一至四口之家的住房过户。

      诚信估算 ( Good Faith Estimates )
      这条规定要求贷款银行必须在接到贷款申请的三天之内把借贷款和买房过户程序中可能需要的费用做一个基本估算出﹐并向借款人交代清楚。银行还需列出预估的每月付款金额, 过户时需领出的现金金额等等。

      统一的过户报告书Uniform Settlement Statement (HUD-1)
      RESPA 要求所有的贷款过户统一使用HUD-1来标明过户之过程中所需要的各项费用, 凡是需要买主或卖主支付的费用都应该清楚无误的在HUD-1中列出。而在HUD-1中未标明的费用不可额外索取。提前一天审阅

      应买方的要求,律师可以允许在过户的前一天将HUD-1交买方过目,其目的是让卖方可以清楚地了解各项费用的情况。有时候贷款银行由于不能及时出示银行的过户档而耽误律师出具 文件的时间。
      Escrow 账号的限制
      按照RESPA的规定,贷款银行在预留替贷款人开的交付保险几地税的托管账户(ESCROW)的费用时,最高只能预留到期需交的保险和地税及两个月的预估的保险金及地税的金额作为后备金的, 即不得超过最高十二个月的份额。

       转还贷款的可能性
      贷款银行必须在过户时向借款人说明该银行是否会将对你的贷款权力卖给其它的银行,以及这种可能性会有多大。贷款银行的这种转售一般不会影响借款人的利息及付款的情况, 只是贷款银行变成了另外一家银行。

      2. 借款费用的真实报告 (Truth-In-Lending)
      Truth-In-Lending (TIL) 是一个要求贷款银行将贷款中涉及各项费用进行真实报告的联邦法律。此项法律适用于任何经常向消费者贷款的贷款人。所以即使你不是真正的“银行”,但是你是一个地产投资人,经常在你卖出房子上为买方提供贷款 (Owner Financing)。如果你一年作了几个此类型的交易,你就有可能受到TIL 的管制。TIL 要求银行向借款人透露 “APR”。即把贷款的费用分推到贷款期后得出的利率,以及在贷款未期, 你总共曾向银行交付的付款总额。

本文章只用作背景知识的了解, 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题,可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师;免费咨询,请点击此处
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