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法拍成交减少

         由纽约民间经济研究机构会议委员会编制的数据显示,十一月份消费者信心上涨到了五个月来的最高点,从十月份的49.9提高到十一月份的54.3,消费者对未来六个月经济前景的预期指数从67.5上升到74.2。在就业市场方面,十月份就业数据大幅改善,私人部门增加了近十六万个工作,工人工资一年增加了4%,小企业收入增长了5.8%。标准普尔/凯思-席勒房价指数在九月份增长了0.6%,但二十个大城市的独立私人住宅比八月份下跌了0.8%。同时美联储并未收紧货币政策,还增加了货币供应,不过房市就目前来说,失业率和法拍库存成为房市回暖的阻碍,十月份全美住房市场二手房销量和价格出现双双下滑。

        全美房地产协会十一月二十三日公布的数据显示,十月份全美二手房销量为443万套,十月份二手房销售平均价为17.05万美元。销量下滑的原因主要是政府对购房者减免的优惠到期和一些大银行暂停处理和出售法拍房。

        十一月二十四日,美国联邦住房金融局(FHFA)报告,第三季度全美住房价格同比下降3.2%,环比下跌1.6%,其中同比出现下滑趋势最明显的是:爱达荷州、佐治亚州、亚利桑那州、俄勒冈州和南加州。

        据法拍雷达( Foreclosure Radar)数据显示,经历了法拍文件风波以后,Bank of America 、JPMorgan Chase等相继暂停法拍,法拍屋市场遭受严重冲击,亚利桑那、加州和内华达这三州进入法拍的资产数量下降幅度超过30%。佐治亚州的房屋买主网(House Buyer Network)执行长勒盖特(Duane LeGate)说,如果违约的屋主不愿放弃房屋,市场压力可能会长期持续。这样,目前的法拍库存积压更多,这其中包括法拍屋和银行收回但还未挂牌出售的房屋,如果不出意外,这些终究都会进入市场,八月份,这样的法拍库存总量达到630万套。

        自一九六三年至二零一零年第三季度,美国实际成交房价上涨了近十四倍,至今四十六年间平均每年上涨5.9%。也是起起伏伏,如六七十年代的越战、石油禁运导致的住房抵押贷款由7%上涨到8%-11%,房价下跌,一九七二年触底反弹;八十年代初各国发生滞涨 (stagflation),全美失业率大增,住房抵押贷款利率增到18%,房产交易也随之大幅减少;第三次是全国性的商业投资过剩,又有一次房地产市场波动。前三次都是逐步的在两三年内转危为安,这如今的房地产危机已是第四波了,金融机构从事的高风险的打包证券投资,盛极一时而几乎毁于一旦。

        政府制定的新的金融管理政策,成立了新的机构来保护消费者;而房利美(Fannie Mae) 和房地美(Freddie Mac)四万亿美元的债务已造成政府庞大的财政赤字,美联储推出最新一轮的定量宽松措施,但这个受争议的国债购买计划是否能达到推低债券收益率的效果呢?只能是骑驴看唱本了。    

        本文章只用作背景知识的了解, 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果您有任何问题,可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师。联络地址:Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076;联络电话770-481-0609;传真:770-481-0597;网址:www.attorneyliu.com


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