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修理工抵押权

        在最近的过户中偶尔会碰到过去很少碰到的修理工抵押权(materialman’s lien),它也是影响产权的一种瑕疵,过去很少,因为这方面的纠纷不多,现在越来越多的人由于经济不景气,不付或者少付帮他们做修理工的人的工钱,也有不少的修理工拿着法律付与的权利滥用,随便将屋主的产权抵押。

        什么是materialman’s lien,它是法律允许的那些为屋主、商业房地产主人修理房子、提供修理材料的人,如果活干完了,屋主却故意不付钱时,修理工和原材料提供商可以将屋主的房子进行抵押,影响屋主产权的完整性,从而强迫屋主付钱的一种法律保护。什么时候会发生呢?举个例子,去年我有个客人因冰雹砸坏了房子,重修了屋顶,他请了一个修理工(所谓包工头(general contractor))来承包这项业务,这个包工头又找了一个真正干活的下家(subcontractor)来真正完成这项业务。完工后,我的客人把钱付给了包工头,以为万事大吉了,不想他就收到真正干活的修理工的催款信,他想反正钱已经付了,就没当一回事,没想到这位修理工到法院产权记录上登记了修理工抵押书(materialman’s lien)。我的客人想重新贷款也因这个产权瑕疵而未能完成。

        这项法律保护了那些干了活而收不到钱的修理工,同时也为那些已付了钱的屋主带来一些无端的烦恼。两年前, 2009年三月, 乔州立法院对修理工抵押权进行了重新修改,把修理工抵押权的确立通过严格的程序规定而规范化,再不是随随便便登记了修理工抵押权就可以有效成立了。房地产主人必须在修理工开始后15天内发出开工通知(notice of commencement),凡是那些没有与屋主直接有合同关系的第三方,比如包工头的下家,提供原材料的供应商,必须在自己开始提供劳动或者原材料后30日内发出合同工通知(notice to contractor),告知屋主自己给房子提供了劳动或原材料,使屋主知道要注意包工头的下家是否收到应有的报酬,一旦修理工程定工后,修理工一旦没有收到应有的钱,他应在他的工作完成后90天内发出修理工抵押权通知(materialman’s lien)。屋主收到通知后可以在30天内发出异议通知要求修理工60日内通过诉讼解决问题。修理工必须在收到屋主异议后60日天内提起诉讼,否则修理工抵押权将在90日内失效,如果屋主没有提出任何异议,修理工必须在抵押权通知发出后365天内将屋主诉诸于法庭才能使他的抵押权真正成立,也就是说屋主如果在一年内没有收到诉讼通知,修理工抵押权也就失效了。

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