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从可调息抵押贷款看房市

        CNN最近的报导说,尽管房地产经纪行业可以因为高档房子的市场繁荣而得到安慰,但房屋市场其他部份未见得可以发笑。事实上,可能面临25%的价格下降和销售持续低迷。从高档房子销售来看,以纽约为例,其成交量增长将近25%。华尔街虽经历了金融风暴,但毕竟屹立百年,身为世界金融中心,近水楼台先得月,想不拿钱都难。据称去年华尔街员工们拿到奖金超过十二万。手中有钱,自然敢作房子上的买卖了。华盛顿DC也不甘落后,首都是首善之区,全美受教育程度最高,政府工作人员收入也高,一零年高档房子成交量增长了20%。其它如加州因有好莱坞的娱乐产业,硅谷的高科技产业,豪宅买卖方面历来整体姿态是傲视群雄。
        中国人一般收入高的也就买个五、六十万乃至百万左右的豪宅,普遍都是三、四十万都觉得不错了。在高档房子的贷款上,大额房贷(jumbo loans)是得不到房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的担保的,(两房的面向群本来就是主流社会,也就是大多数的工薪阶层而非上流社会)它被认为属于高风险贷款,利率通常都比较高。什么情况下使用大额贷款呢,它是特指贷款超过41.7万美元的房贷。零九年高档房子买主的抵押贷款利率比普通房子的高出1.8%,而这个数字到了去年就降为0.6%了。人的心态都喜欢挤进上流社会,有个好房子那是身份的标志,不过还是有些比上不足,比下有余的买主希望获得好利率,比方如何省出每月几百元的开销,要研究利率,当然是找专业贷款公司比较溶恰。
        经济学家近期的研究表明,大额房贷的借款人(买主)目前已有选择可调息抵押贷款(adjustable rate loans,ARM)的倾向。说起可调息抵押贷款,在次贷危机冲击以来,它的命运几经沉浮,因为在次贷危机之前,它占据新增房贷市场的70%,同时担有风险的,表现在当申请房贷者当初锁定的低固定利率到期后,这种贷款利率就会发生波动,随目前的市场利率而变动;另外就是,低利率到期以后,它会增高,因为它玩的就是平衡,与三十年固定利率不同的是,三十年固定利率始终是每月一样的还款法,而可抵押贷款利率就会升高。对短期居住的申请房贷的买主来说,它是很适用的,因为在贷款固定利息到期时主人已经卖了房子,不再受贷款利息变动的影响。
        当初在次贷危机时可调息贷款很流行,是因为民众普遍认为房价一定还会在涨,因而抱持着投机与投资的想法义无反顾的承担了超过自己支付能力的房子,这种情况下,若用三十年固定利率的话,贷款算下来自己每月的还款额是无法负担的起的,而用可调息抵押贷款,头几年利息相对要低得多,这样就能供得起要买的房子。只是出乎意料的是,房价跌下来了,而利息却迎头上去了。比方零四、零五年买的房子,用的是可调息抵押贷款,到了零七、零八年以后,房子的价格已经随着整个市场的走向趋于回落,而这时比方说头五年计划(低利率时期)过去了,调整以后的利率升上来了,这不就是吃大亏了吗?很多这样的就成了经济学家和分析家眼中的可调息抵押次级贷款了,从而一同汇入了次贷危机的洪流。十个人想赚一万个人的钱,以这一万人的不动产出售的贷款上的债券的低买高卖为发财的契机,各个环节上本来还是相安无事甚至你恩我爱,皆大欢喜,不料房子价格这条基础链出了问题,祸起萧墙,整个投资市场立即乌云笼罩,整个链条体系就危及各位在一条线上和N条线上的“蚂蚁”了。

        可调息抵押次级贷款在去年第三季度的报表中,违约率将近百分之三十。如今贷款人的信用记录和收入等文件都被银行和贷款机构严阵以待地审阅,拿去年十二月月底房利美发布贷款水平价格调整(loan level price adjustment)系列来说,今年四月一日以后,信用分数很好的,贷款成本也提高。房利美调整后的贷款费用不只与信用分数挂钩,还跟首付多少有关。如果首付达不到要求的一定基数,相应的贷款利率就会增高。(不过,这种情形不包括卖到二级市场的住房贷款和FHA担保的贷款。) 一言以蔽之,贷款的门槛提高了。
        目前来说,可调息抵押贷款利率仍然明显低于固定贷款利率,而贷款方在扩展了借款人的范围和愿意以更低的的利率发出贷款的基础上,承揽了更多的业务,反映在房贷市场上:美国房屋贷款银行家协会上月二十三日公布的报告说,在当月十八日结束的那一周,可调息利率抵押贷款占全部抵押贷款申请的比例为5.9%,而房地美研究预测截止二零一一年年底,可调息抵押贷款的市场占有率可能升至10%。这意味着,可调息抵押贷款和它在次贷危机前的表现已经发生了某种变化。人们的选择和贷款上的政策在市场上相互验证着。
春天的脚步走向你我,房市复春了吗?


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