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地产税季到来的时候,应该怎样报税呢?

         随着金秋的到来, 一年一度的地产税季也随之而到。 如果您今年购买了新房或您拥有出租地产(rental property)或是商业地产, 请注意各个县郡(County) 及市区(City)的地产税的税单(Bill of property tax) 都将在未来的几个月到期(Due )。

        Atlanta City 的地产税于九月十五日到期;Fulton County 于十月十五日到期; 而Dekalb County 的地产税分两次缴付:七月一日和十月一日; Cobb County 的地产税于十月十五日到期; Gwinnett County 的地产税于九月十五日到期。 如果您还没有收到地税的账单, 请及时与各个郡、市联系,以免误了报税期限, 后果严重的可导致您丧失对房产的所有权。

        在美国, 政府对所有的不动产征收地产税,一般是根据地产的估价(apprisal value)每年征收一次。 如果是当年过户的房子, 往往地税账单的付款人姓名还使用的是旧房主名字,新的房主如果不仔细检查,万一没有收到账单,就有可能忘记缴付地税这件事, 尤其是六月份以后过户的房子,由于乔迁之喜和搬家的忙乱,新房主往往就忘记了房产税这会事;如果您拥有出租地产或商业地产,政府往往会把税单寄到出租的房子,而房客往往随手将收到的账单扔进垃圾桶,或者根本就没有留意到信箱里面的税单,因此您很可能就无法及时报税了。如果您买房时贷了款,并请贷款公司用Escrow Account 付税,您就免去了自己付税的麻烦。

        忘了报税,后果会是什么呢?如果错过了挽救的时机, 您有可能失去您的地产权。不少县、郡府会在每年的十二月三十一日将所有未在规定的期限内申报地产税的房产另类处理,对每一个这类房产的业主签发地税扣押令(Tax Fifa), 即政府有权强迫房主付税, 甚者县、郡府还会将这个扣押令拍卖, 扣押令的买主(多半是办理此类业务的公司)就对该房产拥有扣押权。房主只有在付给这类公司初始地税金额的120% 的代价才可撤销该买主拥有的税产扣押权。如果政府以欠税为由将整个房产的所有权拍卖掉(tax sales), 中标买主就享有对该房产的暂时所有权 (Defeasible title)。原房主如不及时将自己的的所有权赎回, 临时买主的所有权就会成为永久所有权,原房主就会因此丧失对该房的所有权。一般而言,买主在欠税拍卖中买到房子后, 需给原房产主十二个月的期限赎回房产, 价钱是买主投标的价钱,及20%的罚金。这笔账目往往数目不菲,甚至等同房子的价钱。事到如此地步,原房主往往后悔莫及,悔不该当初仅仅因为区区的一个地址错误而造成重大损失。而这种小事酿成大错的案例,在我多年的房地产办案经历中时时发生。对此,作为律师,我愿意提醒每一个房主对此应有一定的知识和警觉。      

本文章只用作背景知识的了解, 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题,可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师;免费咨询,请点击此处
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