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用退休账户买房的利弊

        现在许多人都看到房市可能已经走到底谷,都纷纷出手捞底。可是现在虽然房价低,贷款却很难,尤其是那些价格较低的投资房,多在十万美元以下,加上银行本身对投资房就不是很愿意贷款,条件多多,几万美元的贷款花费一样多办一些实事,还投入很多时间精力,实在不值得。许多人纷纷选择现金买房,我们手上就处理了不少这样的案子,有的人把自己手上的现金用完了,对房市上的廉价房还是欲罢不能,就打起了自己退休账户的主意。每年都往退休账户存款,股市有涨有跌,多数人的退休账户能保持原来的投入资金就不错了,赚钱的很少,赔本的居多。那这笔资金如何投资呢?

        在不少投资理财的讲座的鼓励下,有些人开始用退休账户上的现金去买房地产,好处是给退休账户一个新的投资渠道,这也是符合美国有关退休金(IRA)的法律要求的。也就是说可以用IRA 来投资房地产。可是不利的地方是一旦用退休金买了房地产,和投资房地产有关的税务优惠方面的问题就跟一般的房地产投资完全不同了,与IRA相关的法律也相应增加了许多条条框框的限制。

        第一,在正常的房地产投资中,房产的地税(Real Property Tax)及贷款利息(Mortgage Interest)是可以在报税中作为开销从收入中减去的 (TAX Deduction),而且房子还可以有贬值的抵税优惠(depreciation),而在IRA投资的房地产中这些减免税都是不允许的。

        第二,跟房地产有关的各种开销,比如说修屋顶,锅炉等,必须从退休账户里支出,不能是自己其他的现金支付。这为各种大大小小的开支带来了很多不便,因为退休账户有专门的管理机构,支取不太方便。

        第三,必须找一家房地产管理公司(Property Management Company)来帮你管理该房产,因为IRA是房产的主人,不是你自己,你或你的亲属不可以通过自己为该房地产干活以节省开销,比如自己装修来增加房子的价值等等,否则IRA推迟交税的优点就会丧失。

        第四,凡是用退休帐户买房的几乎都贷不到款,因为IRA是房子的主人,不是个人,凡是用现金买房,一个退休帐户买不了几幢就用完了。房地产投资有个重要的因素就是要利用别人的钱赚钱(leverage)。如果纯用贷款买房,比如说花$6000本金买$60,000的房子,房子涨价到$70,000,卖了房子赚$10,000,投资回报率是166%(10000÷6000),如果用现金$60,000去买,赚$10,000,投资回报率是16.6%(10000÷60000)。

        对许多人而言,不用退休帐户的钱买投资房的纯经济效益更多,他们可以享受现在的低息贷款,利用房子的地税、贷款利息来减低收入所得,卖房后只交地产增值所得税(capital gain),还少受很多因退休帐户法律要求而带来的其他诸多不便。

        本文章只用作背景知识的了解, 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果您有任何问题,可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师。联络地址:Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076;联络电话770-481-0609;传真:770-481-0597;网址:www.attorneyliu.com

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