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美国房地产泡沫破灭,贷款业面临严峻考验


        美国的房地产在过去四年里的繁荣,造就贷款业难得的荣景。不少房地产投资人,贷款公司,华尔街投资银行在这几年当中赚取了相当可观的利润。次级贷款危机发生后,整个贷款行业都不景气,很多上规模的贷款公司和贷款银行都面临着很大的亏损。Countrywide,美国最大的贷款公司之一,单单在第三季度就亏损了12亿美元。第三季度业绩一公布,Countrywide的股价马上下跌了30%到$2.85美元一股。而Washington Mutual 则宣布减少一半股息的发放,以提高其资本金,以保证银行能正常运营。由此可见,美国的贷款行业正面临着严峻的考验,贷款公司及经纪人很难再像过去一样经营贷款生意,与贷款相关的很多其它行业也受到的严重的影响。

         从历史角度看,在正常情况下,美国的贷款申请中80%是符合 Fannie Mae (FNM)和Freddie Mac(FRE)的贷款基本标准的,因此他们都受到Fannie Mae (FNM)和Freddie Mac(FRE)的保证。但在2003年,美国联邦储备委员会将利率降到1%以刺激互联网破灭之后美国衰弱的经济。因此,市场上出现很多小的贷款公司用各种翻新的手段来刺激人们贷款,投资房地产的需求。这就导致近年来,只有35%的贷款申请是符合Fannie Mae (FNM)和Freddie Mac(FRE)的贷款要求的。一些专家预测,由于房地产业至少要有四到六年时间才能恢复正常,在此期间,美国的房地产贷款行业会出现萎缩.
 
        据报道,美国新房屋销售2007年十月份的成交量仅仅是2005年6月高峰期的一半。新屋空置率在2007年8月达到了过去17年的高峰,二手房子转售量也跌了26%,房子的供应量到达10.8个月。在此情况下,在美国享有盛誉的,在此前准确预测到美国股票市场泡沫破灭的席勒教授,认为如果美国政府不采取紧急措施,美国的房地产总的来讲,还可能再下跌35%到50%。而美国的大多数房地产专家认为在房屋市场稳定之前,房屋价格平均至少会再下跌15%到20%。

         为了稳定房地产市场,美国联邦储备局在去年几次降息,降低贷款成本,并采取了额外的措施改善资产流通,降低房屋贷款及商业贷款利率。此外,为了根除过去几年被贷款市场上滥用的一些不符合规范的贷款方法和操作手段,联邦储备委员会还在最近出新的规则以规范美国的贷款业。
        新通过的规定包括:1)迫使贷款银行确保次级贷款借款者存有足够的钱支付房地产物业税和保险;2)禁止贷款银行在没有借款者收入证明文件的情况下贷款给借款者;3)不允许贷款银行在不考虑借款者的还款能力的情况下贷款给借款者。

        新出台的政策紧缩了现有的贷款要求,必然在某种程度上对贷款行业带来一定不利影响。但一些专家指出,贷款行业现经历的危机在过去几十年贷款行业的发展过程中并没有什么特别的地方,并早就发生过。最近的一个例子是1998年在对冲基金Long Term Capital Management决定清盘之后,美国各银行纷纷撤出比较危险的贷款业务。

        在我们看来,由于美国房地产市场现有危机的深度和广度,最终会迫使美国政府采取给为广泛的紧急措施,重新给贷款行业带来信心和刺激房地产市场的复苏,以免美国经济陷入大萧条。

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