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在自己的地上不能盖车库?

        美国是一个保护私有财产的国家,作为新移民,我们最喜欢也最感到踏实的投资就是买房地产,站在自己买的地产上,想想这块地从天上到地下都属于自己,满足和自豪都难以完全描述自己内心的感受。事实上,我们真心的对自己拥有的土地有百分之百的支配权吗?

        今年二月十七号乔州上诉法院刚刚判决的一起房地产案就对此作了一个很好的解释。在美国地产法中,每个屋主都对房子有百分之百的所有权,但在一些必要的时候政府或公共设施部门对私人所有权能加以限制,在这种情况下,我们不能在自己的抵偿上想干什么就干什么,我们要谨慎使用自己的权利。

        乔州上诉法院的案子就是一个叫里查逊(Richardson)上诉乔州电力公司(Georgia Power)的案子。里查逊屋后有一片空地,空地上有乔州电力公司架设的高压线通过。1955年乔州电力在架设高压线时通过征收(condemnation)的方式在里查逊的土地上获得了100英尺的过路权(Easement),也就是说当时的屋主被强迫允许乔州电力公司使用他的屋后一百尺的土地作为变压线之用。(因是公共设施所用,屋主必须同意)。当时的过路权协议书上(Easement Agreement)明文规定,这一百尺土地是让乔州电力为设变压线所使用,乔州电力以后还有权利为维护、修理变压线继续使用该地。屋主同意以后不能在这块地上作任何使用导致影响乔州电力变压线的维护、修理工作,以及影响变压线本身的运行。此后乔州电力在地上架起了115000伏的变压线。2006年里查逊买了该地产,发现屋后有这么一片好地空置,正好家中房屋稍挤了一点,决定在离这100米过路地带很近的地方修一个车库,车库有一部分修在了这一百米内。乔州电力将里查逊诉诸法庭,要求他拆掉修好的车库,因为车库修在了一百米电力过路权地带,影响了乔州电力对高压线的维护及高压线本身的安全运作。里查逊上诉初级法院对他不利的判决,里查逊认为在自己的土地上修建车库没有侵犯他人的权利,何错之有,而且车库远远低于变压线,不影响变压线运作。乔州电力认为虽然里查逊拥有地产的所有权,可是产权上曾经有的过路权协议书就是对他的所有权的限制,虽然这份协议书不是他签的,但这份协议书是跟着地产一同自动转移到新的屋主身上,他要受其限制,在他准备修车库时应该对自己的产权历史有所了解或咨询律师再动工,他的车库侵犯的乔州电力的过路权,这个车库会影响乔州电力未来这块地上对变压线的维护工作,影响高压线的工作安全,这份过路权协议书给予乔州电力充分的理由和权力来要求里查逊立即将车库拆掉。里查逊输得一败涂地,不仅要支付大笔的律师费,还要花钱将修好的车库拆掉,真所谓赔了夫人又折兵。

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